Легендарные дворцы RAI на рынке: провал или возможность?

Отправной точкой служит хорошо известный факт: компания RAI (Итальянская радиотелевизионная корпорация) приняла решение избавиться от части своего недвижимого имущества. Были отобраны активы, которые компания посчитала не соответствующими своему промышленному развитию и слишком затратными в управлении. В свете таких решений о продаже естественно, и, возможно, даже справедливо, возникает недовольство, особенно среди тех, кто видит в этих объектах не только имущественную, но и глубокую культурную, историческую и промышленную ценность.

Многие замечания аналитиков справедливы. Вероятно, до принятия решения о продаже мог быть разработан более масштабный план по реорганизации и перепрофилированию этих объектов. Можно было провести рыночные консультации и определить проекты обязательной реконструкции, оставив продажу недвижимости лишь в качестве крайней меры. О том, что могло или не могло быть сделано, сказано уже почти все. Однако мало кто обратил внимание на очевидный элемент, который на самом деле гораздо тревожнее самого решения RAI: никто не видит в этих продажах возможности.

Продажи недвижимости RAI как возможность для страны

Никто не представил, что потенциальный инвестор мог бы приобрести весь пакет выставленных на продажу объектов, чтобы, отталкиваясь именно от этих зданий, создать масштабный проект редевелопмента, способный вернуть блеск помещениям, которые, если уж RAI решила их продать, скорее всего, ждал бы медленный и неотвратимый упадок. Никто не радовался, видя в этом акте признание скромности: "Мы не можем управлять этими объектами; они слишком дороги для нас, и мы просто не знаем, что с ними делать; мы выставляем их на продажу, чтобы другой оператор смог добиться того, чего мы, будучи государственной компанией, поддерживаемой общественными ресурсами и обязательными платежами, просто не в состоянии сделать".

Каждый из нас, будь то сторонник или противник продажи, немедленно подумал о смене целевого назначения этих объектов. Супермаркеты? Отели? Офисы компаний? И все же эти здания обладают сильнейшей исторической и культурной ценностью, но эти ценности никак не используются, скорее наоборот. Если на мгновение оставить в стороне полемику вокруг Театра делле Витторие, которая, безусловно, привлекла всеобщее внимание благодаря позиции Фиорелло, выразившего не просто общее несогласие, но и конструктивные предложения, то может быть крайне интересно проанализировать описание другого из выставленных на продажу активов.

Самый престижный актив, выставленный RAI на рынок

Это актив №1 в портфеле продаж. Местоположение: Милан. Адрес: Корсо Семпионе, 27. Согласно описанию, объект находится примерно в 500 метрах от Арки Мира, в районе «отлично обслуживаемом общественным транспортом и железнодорожной сетью». Для этого здания, текущее назначение которого — производственный центр, и которое занимает площадь почти 55 000 кв. м, официальный документ завершает описание следующим образом: «По расположению, размеру и типологическим характеристикам актив предлагает интересные возможности для увеличения стоимости и перепозиционирования под жилое, офисное и коммерческое использование, в соответствии с особенностями оси Семпионе и северо-западного квартала Милана». И именно здесь кроется настоящая проблема: никто не видит в этих 55 тысячах квадратных метров возможности для развития новой формы культурной и креативной индустрии. Тем более те, кто по долгу службы должен был бы мыслить исключительно в категориях общественного блага.

Трансформация культурной индустрии, которая могла бы родиться и из продаж недвижимости RAI

Если бы наша культурная и креативная индустрия была действительно так развита, как нам нравится верить, то эта распродажа могла бы просто ознаменовать конец старого понимания культуры (громоздкие структуры, чрезмерные затраты для общества и, как следствие, необходимость сокращения расходов теми, кто лишен стратегического видения, а лишь стремится свести концы с концами), и с энтузиазмом приветствовать новую группу инвесторов, способных преобразовать один или несколько из этих объектов во что-то продуктивное, способное генерировать большую добавленную стоимость, чем в других секторах. Если все думают, что после продажи эти объекты будут использоваться для других целей, это потому, что, по сути, все считают культуру уделом богатых, чем-то прекрасным, но определенно не приносящим богатства.

Восхваление или осуждение стратегии распродажи активов требует знаний не только бухгалтерского учета, но и административного, функционального и стратегического развития организации. Будь то RAI или местная закусочная; потому что, хотя возможно, что монетарный подход преобладал над более широким видением, вполне возможно, что целесообразно использовать некоторые из этих объектов, лишенных их первоначальной добавленной стоимости (из-за расположения, типа территориального развития и бесконечного ряда других причин), для других целей.

Ведь не все, что было, обязательно должно оставаться неизменным. И вполне можно согласиться с тем, что один или несколько из этих объектов будут преобразованы во что-то иное. Однако в стране, которая верит, что культура — это ресурс, эта распродажа была бы воспринята как передача эстафеты, а не поражение; подразумевая, что новые, более дальновидные, смелые, эффективные и продуктивные операторы смогут выступить вперед, чтобы показать RAI, как на самом деле вести культурный и креативный бизнес.